泗洪：房地产业风光不再 去库存之路任重而道远

泗洪社区

　　此次春节回乡调研我选择的是我的家乡，一个典型的苏北小县城--泗洪作为调研对象。虽然说是一个小县城，但是其发展模式在苏北地区也颇具代表性。从最开始的改革开放，到后来的招商引资，再后来的全民投资创业潮，泗洪，这个美丽的苏北水乡，“成也萧何败也萧何”，曾因房地产业的繁荣一时而热闹非凡，也因房地产业的衰败而风光不再。
　　
　　泗洪房地产的“小城故事”
　　
　　2007年金融危机那会，当时县城的商品房小区并不是很多，新建楼盘更是少之又少。这个时候的泗洪似乎没有受到大环境的太多影响，当地的房地产依然在自己的节奏上面。但泗洪在这个阶段出现了很多奇怪的现象，例如在城北的一个楼盘就出现了楼价低廉，房子卖不出去的情况，但是在城中心附近位置上的小区却出现了一房难求的局面。这个时候决定楼盘畅销与否的因素更多的还是楼盘位置。除非万不得已，老百姓不愿意到县城安家落户，大家都不愿意背上沉重的贷款压力，更多的购房者多为小有成就的人士和部分婚嫁一族。归根结底，当时的泗洪经济发展水平很低，老百姓手中没有钱，购买能力较弱，房地产市场仍处起步阶段。
　　
　　随着国家4万亿救市陆续发酵，泗洪的楼市也是水涨船高，泗洪跨越式进入了房地产的“黄金时代”。从2009年开始，在当时只要可以在城区拿下一块地，在开盘的当天基本上就会被抢购一空，甚至有的楼盘还没开卖就已经被各种关系预订一空。俗话说的好，买涨不买跌，老百姓看到了楼市如此火爆，心中自然是不安，这一点在那个时期体现得淋漓尽致。饭后茶余，大家谈论更多的是楼盘楼价。一时间县城中的楼盘如雨后春笋，大街小巷售楼广告比比皆是！房地产的繁荣自然也带动了各行各业的发展，饭店、酒店、KTV、家具城、建材装饰城等等。与此同时，城乡改革也在同步推进，各个乡镇也在不断规划安置小区，很多乡村都进入了“拆房时代”。要么在县城，要么在乡镇，老百姓奔走着寻找新家。
　　
　　一直到了2013年，过去几年房地产过度开发的隐患开始出现。泗洪的地价开始飞涨，不仅仅是县城，就连普通的乡镇也出现了“地王”。就拿一个镇区的地块来说，原本每亩十几万的价格硬生生被炒到了每亩八十几万。一些民间不正当资本也开始大量注入泗洪房地产市场。这不仅扰乱了房地产的正常发展，也带来了一系列的社会问题。土地价格升高带来的结果自然房价也是涨幅巨大，有的乡镇的房价居然翻了一倍。老百姓自是怨声载道。期间一些房地产公司也慢慢开始退出泗洪市场，业务目标逐渐转向外地发展。
　　
　　产业基础不牢，经济发展力不够，人口吸附力差导致房地产需求越来越弱。就是这样的一个美丽的苏北水乡，资源富足，但改革开放这么多年以来却一直没有形成一个当地真正意义上的支柱产业。没有支柱产业，经济发展自然不会一帆风顺。多年以来，泗洪当地的经济发展非常不平衡。基础产业发展不够扎实，但是服务业的发展却势头迅猛，县城的大街小巷多为餐饮、服饰、娱乐场所等。几乎绝大部分的店铺都会出现开业前期生意火爆，而后的一段时间却突然冷却，不到半年时间便转租改业。例如，在城中心最繁华的某小区西侧商业街到处都可以看到有商铺转让转租的告示。这深刻反应出了当地的经济状况。房租年年在涨，又加上受到了房地产行业不景气的影响，这样的大环境自然是让很多投资打了水漂。除此之外，由于本地的房地产行业没有了以往的火爆，很多当地的农民工不得不走出去，外地的工人也多数流向了大城市。
　　
　　据不完全统计，全县目前的小区数量已经接近200个,其中不包含各个乡镇所建设的各类安置和商品小区。保守估计下来，即使把全县人民全部集中到县城安家也不能把县城的小区消化完。相比较周边的一些县城，情况同样如此，所以新一年开始，泗洪的去库存压力将会十分巨大。虽然国家不断出台购房新政策，但是更多的人还是处于观望的状态。
　　
　　投资需求退去，刚性需求撑大梁。在返乡调研期间，一位做房地产销售的朋友向我介绍了她所在楼盘的春节期间销售情况。从一月底到二月初这段时间，中小户型的销量明显增多，最多的一天销售出了30套。细心的她也告诉我前来买房的基本上都是为了结婚而购置新房，相比较之前，购房投资的人越来越少。在仔细分析一下，春节期间最受欢迎的为100-115平米的三室一厅、总价在35至40万之间的户型，其中的学区房是购房者的首选。另外，小区自身环境，楼房的造型和周边生活必须配置也是非常重要的购房选项。
　　
　　尽管在政策的多重激励下，老百姓无论在购房能力和购房成本方面都有了一定的改善，但县域城市本身需求的有限性决定了市场的不可持续性，泗洪的房地产“黄金时代”已经过去，暴利也不会再现，而去库存之路任重而道远。
　　
　　中国指数研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存策略建言献策。